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襄阳市建设工程建筑面积计算规定(试行)

1.  

1.1为了统一襄阳市建设工程建筑面积和房屋产权面积计算,依据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2013)、《房产测量规范》(GB/T 17986.1-2000)、湖北省地方标准《房产测绘技术规程》(DB42/T 1049-2015)和《襄阳市容积率计算规则》及其补充规定,借鉴相关城市经验与做法,结合我市实际情况,制定本规定。

1.2本规定适用于襄阳市市区(含襄州区)建设工程在设计、报批、规划条件核实、房产面积预测、房产测量等环节中涉及的建筑面积计算,其中建筑面积是否计入容积率按照《襄阳市容积率计算规则》及其新修订的补充条款执行。各县()可参照本规定执行。

1.3设计、报批、规划条件核实、房产面积预测、房产测量等环节的房屋产权面积计算和面积分摊关系除本规定有说明的情况外,按湖北省地方标准《房产测绘技术规程》(DB42/T 1049-2015)执行。房屋产权面积原则上应与计入容积率的建筑面积相协调。

1.4本规定未涉及内容,应符合国家和地方现行有关标准的规定。

1.5本规定自发布实施之日起执行,试行期二年,试行期满由襄阳市自然资源和规划局结合国家、省、市相关政策及标准决定是否继续实施或修订。

1.6本规定最终解释权归襄阳市自然资源和规划局所有。

2.  

2.1建筑物

用建筑材料构筑的空间和实体,供人们居住和进行各种活动的空间。

2.2构筑物

为某种使用目的而建造的、人们一般不直接在其内部进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施。

2.3建筑面积

建筑物(包括墙体)所形成的楼()面面积,包括附属于建筑物的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等的面积。

2.4容积率

规划管理容积率是指一定地块内,地上总计容建筑面积与建设用地面积的比值。

2.5房屋产权面积

是指权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积,由房屋的套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成。    

2.6建筑空间

以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。

2.7主体结构

建筑物中由组成结构的梁、板、柱等主要构件相互连接而构成的,形成能承载建筑物荷载的空间体系。主体结构必须具有符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身及其附属设施的各种荷载。建筑物主体结构范围一般指支撑建筑物主体的梁、板和柱等主要构件结构最外围水平投影面积以内部分。
     2.8
围护结构

建筑物以及房间各面的围挡物,包括外围护结构的外墙、屋面、外窗、户门(包括阳台门)以及内围护结构的分户墙、顶棚和楼板。
    2.9
围护设施

建筑物中为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。

2.10结构层高

楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。

2.11结构净高
 
楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。

2.12自然层

按楼地面结构分层的楼层。

2.13标准层

平面布置相同的楼层。

2.14夹层

建筑物自然层内未形成完整楼层结构但属于建筑物整体结构的局部楼层。

2.15架空层

仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

2.16设备层

是指建筑物内用作水、电、暖、卫生等设备安装或结构转换的层次。

2.17避难层()

建筑内用于人员暂时躲避火灾及其烟气危害的楼层(房间)。

2.18

避难兼设备层建筑内兼具消防避难和布置设备管道等功能的楼层。

2.19结构转换层

建筑物某层的上部与下部因平面使用功能不同,该楼层上部与下部采用不同结构类型与形式,并通过该楼层进行结构转换。

2.20地下室
 
室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间。

2.21半地下室

室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3,且不超过1/2的房间。

2.22室外地平面

建筑物外原始地基上通过整平(挖土或填土)、地坪施工后形成的场地面层。

2.23室内走廊

建筑物内的水平交通空间。

2.24室外走廊

建筑物外的开敞水平交通空间。

2.25架空走()

专门设置在建筑物的二层或二层以上,作为不同建筑物之间水平交通的空间。

2.26檐廊

建筑物挑檐下的水平交通空间。

2.27挑廊
挑出建筑物外墙的水平交通空间。

2.28前室

指设置在人流进入消防电梯、防烟楼梯间或者没有自然通风的封闭楼梯间之前的过渡空间。

2.29门斗

建筑物入口处两道门之间的空间。

2.30门廊

建筑物入口前有顶棚的半围合空间。

2.31落地橱窗

突出外墙面且根基落地的橱窗。

2.32飘窗

凸出建筑物外墙面的窗户。不应有楼层楼()板的延伸。

2.33阳台

附设于建筑物外墙,设有栏杆或栏板,供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的附属设施。根据其围护情况,分为封闭阳台和未封闭阳台。

2.34雨篷

建筑物出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。

2.35设备平台

指供空调机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的,对外敞开的室外空间。

2.36露台

设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的平台。

2.37台阶

联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。

2.38楼梯

由连续行走的梯级、休息平台和围护安全的栏杆(或栏板)、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。

2.39室外楼梯

位于建筑物外墙或主体结构以外,由连续行走的梯级、休息平台和围护安全的栏杆(或栏板)、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的室外开敞建筑部件。

2.40天井

被多个建筑物围合的露天空间,主要用以解决建筑物的采光与通风。

2.41装饰性幕墙

设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

2.42变形缝

防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝。

2.43骑楼

临城市道路、城市步行街,建筑底层沿街面整体后退且留出公共人行空间的建筑物。

2.44过街楼

跨越城市道路上空并与两边建筑相连接的建筑物。

2.45跃层式住宅

套内空间跨越两层楼及以上,且设有套内楼梯的住宅。

2.46不动产单元

权属界线固定封闭,且具有独立使用价值的空间。

2.47勒脚

在建筑物外墙接近地面部位设置的饰面;す乖。

2.48装配式外墙

用混凝土结构预制而成,在施工现场实施安装的建筑外墙。

2.49建筑物通道

为穿过建筑物而设置的空间。

3.建筑面积计算规定

3.1一般规定

3.1.1建筑面积以建筑占有的空间为基础进行计算。地上、地下建筑面积应分别计算。办理了地下空间使用权的项目,地下空间产权面积单独计算。

3.1.2地下室、半地下室符合以下条件,其建筑面积计入地下建筑面积,否则计入地上建筑面积。

1地下室室内地平面低于室外地平面的高度超过室内结构净高的1/2,半地下室室内地平面低于室外地平面的高度超过室内结构净高的1/3且不超过1/2;

2地下室、半地下室在室外地平面以上部分的高度不超过1米,地下室、半地下室除地下车库出入口外只能通过垂直交通(电梯、楼梯)进入室内。

3.1.3建筑面积计算应符合下列规定(另有详细规定的除外):

1结构层高在2.2米及以上且具备下列情形之一的建筑空间按全面积计算:    

1)建筑物主体结构内的;    

2)有盖有围护结构封闭围合的。

2具备下列情形之一的建筑空间按1/2面积计算:

1)结构层高在1.3米及以上至2.2米以下的;

2)有盖有围护设施不封闭的。

3具备下列情形之一的建筑空间不计算建筑面积:

1)结构层高在1.3米以下的;

2)突出建筑物墙面的构件、配件及装饰性建筑等,具体计算标准见3.3特殊规定。

3.2计算细则

3.2.1地下室、半地下室的建筑面积计算应符合下列规定:

1地下室、半地下室应按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积,围护结构厚度无法量取的以地上墙体厚度推算或以设计厚度取值。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在1.3米及以上至2.2米以下的,应计算1/2建筑面积。

2地下室、半地下室出入口坡道有顶盖的部位,应按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积,该建筑面积计入该层地下室、半地下室建筑面积。

3有顶盖的采光井按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积,结构净高在2.1米及以上的计算全面积,结构净高在1.2米及以上至2.1米以下的,应计算1/2建筑面积。

3.2.2建筑物主体空间的建筑面积计算应符合下列规定: 

1建筑物承担主要功能的建筑空间,以及柱、梁、墙体等建筑结构围合而成的主体结构建筑空间,除本规定其他条款有明确规定的情形外,无论该空间标注任何功能,无论板、顶结构及其围护结构材质,是否有开敞面,均视作自然层,按水平投影面积计算建筑面积。

2设备层(管道层)、结构转换层按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积,结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积,房屋产权面积测绘时按湖北省地方标准《房产测绘技术规程》(DB42/T 1049-2015)执行;结构层高在1.3米及以上至2.2米以下的,应计算1/2建筑面积,不计算房屋产权面积。

3避难层按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积,结构层高在2.2米及以上的,计算全面积,按相关规范要求设置的,房屋产权面积测绘时,其建筑面积除楼梯、电梯等交通联系空间外不参与面积分摊,也不被分摊;结构层高在1.3米及以上至2.2米以下的,应计算1/2建筑面积,不计房屋产权面积。

4建筑物架空层,应按其顶板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在1.3米及以上至2.2米以下的,应计算1/2建筑面积。符合《襄阳市容积率计算规则》设定的架空层条件的,房屋产权面积测绘时,不论层高,除楼梯、电梯等交通联系空间外不参与面积分摊,也不被分摊;不符合的,房屋产权面积测绘时按湖北省地方标准《房产测绘技术规程》(DB42/T 1049-2015)执行。

5建筑物内设有局部楼层时,对于局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积,无围护结构的应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积,结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积,结构层高在1.3米及以上至2.2米以下的,应计算1/2建筑面积。

6建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道,应并入建筑物的自然层计算建筑面积。设置在架空层内单独为地下室服务的不超过一层顶板的通风排气井和架空层一并计算建筑面积。

7对于形成建筑空间的坡屋顶,按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。结构净高在2.1米及以上的部位,应计算全面积;结构净高在1.2米及以上至2.1米以下的部位,应计算1/2建筑面积。

8对于场馆看台下的建筑空间,按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。结构净高在2.1米及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.2米及以上至2.1米以下的部位应计算1/2建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台,应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。

9建筑物形态的立体书库、立体仓库,有围护结构的,应按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积;无围护结构的,应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算,有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在1.3米及以上至2.2米以下的,应计算1/2建筑面积。

3.2.3围护结构倾斜的空间和封闭空间的建筑面积计算应符合下列规定:

1围护结构不垂直于水平面的楼层,应按其底板面的外墙外围水平投影面积计算建筑面积。结构净高在2.1米及以上的部位,应计算全面积;结构净高在1.2米及以上至2.1米以下的部位,应计算1/2建筑面积。

2封闭的建筑空间,除其他条款有规定外,均应按其底板面的外墙外围水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在1.3米及以上至2.2米以下的,应计算1/2建筑面积。

3.2.4建筑物确因结构安全需要建造的结构板、结构联系梁,在规划审批环节已经认定且在规划条件核实时与设计一致的,不计算建筑面积;否则,并入自然层计算建筑面积和房屋产权面积。

3.2.5走廊、檐廊、挑廊、连廊和架空走()廊的建筑面积计算应符合下列规定:

1有围护设施的室外走廊(挑廊),应按其结构底板水平投影面积的1/2计算建筑面积;有围护设施(或柱)的檐廊,应按其围护设施(或柱)外围水平投影面积的1/2计算建筑面积。

2建筑物间的架空走廊,有顶盖和围护结构的,应按其围护结构外围水平投影面积计算全面积;有围护设施的,应按其结构底板水平投影面积的1/2计算建筑面积。

3建筑物栋与栋之间的连廊和架空走()廊,应分段按上述规定计算建筑面积,房屋产权面积计算时按独立幢计算。

4室外风雨连廊的建筑面积及容积率计算按《襄阳市容积率计算规则》等相关规定执行,无论是否计入容积率均不计算房屋产权面积。

3.2.6门斗、门廊和雨篷的建筑面积计算应符合下列规定: 

1门斗应按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在1.3米及以上至2.2米以下的,应计算1/2建筑面积。

2门廊按其顶板水平投影面积的1/2计算建筑面积。

3有柱雨篷按其顶板水平投影面积的1/2计算建筑面积,无柱雨篷不计算建筑面积。

3.2.7建筑物形态的地上立体车库建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2013)计算建筑面积;构筑物形态的地上立体机械式停车设备不计算建筑面积。

3.2.8有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。

3.2.9楼梯、台阶和前室的建筑面积计算应符合下列规定:

1位于建筑物内部,或位于建筑物外部但与建筑物内部相通且立面设有围护结构的楼梯,视为室内楼梯。室内楼梯按其在各楼层的水平投影面积计算建筑面积。房屋内的回形楼梯、旋转楼梯,按楼梯间水平投影面积计算建筑面积。若其中有中空部分,且中空短边或直径≥0.35米时,该中空部分在其所到达楼层不计算建筑面积。

2建筑物的室内楼()梯,无论其是否与楼层相通,按其依附自然层层数计算建筑面积。

3复式建筑的室内楼梯、跃层建筑的室内楼梯,按其依附自然层层数计算建筑面积;作为复式上层唯一通道,由业主自理的,依据设计图设计的范围依附自然层计算建筑面积。

4同时服务于两侧不同层数房屋的楼梯,以层数多的一侧为准计算楼梯的层数。

5与建筑物不相连或仅在局部楼层与建筑物通过架空通廊相连的独立楼()梯,应按其设有出入口所通过的楼层计算自然层并相应计算建筑面积。

6室内楼梯的休息平台,挑出建筑外墙以外,无论封闭与否,均按其底板的水平投影面积计算建筑面积。

7室外楼梯(不含单跑楼梯)的起点(地面)至终点(入口或入口平台)的高度内应含有一个楼层,室外楼梯并入所依附建筑的自然层,按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。

8室内的单跑楼梯(含步梯、扶手电梯)按所在的自然层计算建筑面积;跨越多层的,按各自然层分段投影面积计算建筑面积;室外的单跑楼梯(含步梯、扶手电梯),按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。

9不封闭的楼梯前室(合用前室除外),按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积。

3.2.10幕墙的建筑面积计算应符合下列规定:

1嵌合于房屋横梁上的玻璃、金属等材料形成的幕墙,按横梁外沿水平投影面积计算建筑面积。以横梁厚度计算外墙体的墙厚。

2悬挂于结构墙体之上,起装饰作用的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙及其它材料幕墙等,按结构墙体外围水平投影面积计算建筑面积。

3悬挂式起围护作用的幕墙,室内楼、地板面上无围护设施的,按玻璃幕墙外沿的水平投影面积计算建筑面积。

4同一楼层同一边既有结构墙又有幕墙且相互不重叠时,若结构墙的长度之和大于该边1/2时,按结构墙外围及结构墙延长线的水平投影面积计算建筑面积,并按结构墙计算外墙厚度;若结构墙的长度之和小于该边1/2时,按室内底板面外沿水平投影面积计算建筑面积。

3.2.11建筑物的外墙外保温层不计算建筑面积、不计算房屋产权面积,容积率计算按《襄阳市容积率计算规则》等有关规定执行。

3.2.12附属在建筑物外墙的落地橱窗,按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在1.3米及以上至2.2米以下的,应计算1/2建筑面积。

3.2.13屋面上建筑空间的建筑面积计算应符合下列规定:

1屋顶的楼梯间、水箱间、电梯机房和设备用房等,应按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在1.3米及以上至2.2米以下的,应计算1/2建筑面积。

2屋顶水箱与屋面之间的隔层,设计利用有围护结构的,应按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在1.3米及以上至2.2米以下的,应计算1/2建筑面积。

3屋顶电梯机房下方设有缓冲层的,若缓冲层开门且层高在2.2米及以上的,缓冲层计算建筑面积,否则该部分和电梯机房一并计算一层建筑面积,有自然楼层的除外。

3.2.14与室内相通的变形缝,应按其自然层合并在建筑物内计算建筑面积。
3.2.15
工业用地范围内的建筑物建筑面积计算依照本规定执行,房屋产权面积及容积率指标计算依照相关规范执行。

3.2.16其它不计算建筑面积的空间及结构:

1骑楼、过街楼底层的开放公共空间和设置在首层,且全天候开放的宽度≥4米且梁底净高≥4米的建筑物通道。

2舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等。

3露台、露天游泳池、花架和屋顶装饰性结构构件,以及独立的景观小品。

4建筑物内的操作平台、上料平台安装箱和罐体的平台。

5外墙的勒脚、附墙柱、垛、台阶。

6室外爬梯、室外专用消防钢制楼梯。

7无围护结构的观光电梯,以及既有建筑增设的观光电梯。

8工业用地内的独立的烟囱、烟道、地沟、油()罐、气柜、水塔、贮油()池、贮仓、栈桥和防爆波电缆井等构筑物。

9地铁、地下快速路等公共设施出地面的排气通道(井、口部)、地下室出地面独立于建筑之外、突出屋面独立设置的或依附建筑物主体的单独为地下空间服务的结构层顶板高度不高于所依附的自然层一层顶板高的通风井、排气井等。

10屋顶上的水箱或储水池等设备。

11活动建筑物、临时建筑物。利用市政道路的引桥、高架桥和高架桥的桥()面作为顶盖建造的建筑物。

12与建筑物室内不相通的建筑物间的变形缝。

13构筑物形态、非永久使用的非机动车棚。

14建筑物以外的地下人防通道。

15坡屋顶空间与建筑顶层采用实体楼板分割的,其结构楼板封闭,检修口设于公共部位(面积不大于0.5平方米),没有门窗等可出入的其他开口,且坡屋顶空间内未设置非承重结构墙体分割的坡屋顶。

3.3特殊规定

3.3.1建筑物结构层高设计应符合国家规范要求,层高超常规指标的,应按《襄阳市容积率计算规则》计算建筑面积和容积率,房屋产权面积测绘时按湖北省地方标准《房产测绘技术规程》(DB42/T 1049-2015)执行,成果图上标注结构层高。

3.3.2阳台的建筑面积计算应符合下列规定:

1符合《襄阳市容积率计算规则》的居住阳台按其结构底板水平投影面积的1/2计算建筑面积;不符合的按其结构底板水平投影面积计算全面积。

2设置在地()面或雨篷顶、有围护设施、可出入的平台(以下简称露台),因屋檐造型需要设置有局部顶盖,若顶盖挑出宽度超出露台进深1/2,或顶盖挑出宽度大于等于2.1米时,按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。房屋产权面积测绘时按湖北省地方标准《房产测绘技术规程》(DB42/T 1049-2015)执行。

3入户花园(户内)等功能和结构与阳台类似,类比阳台的规定计算建筑面积。

4符合《襄阳市容积率计算规则》的非居住阳台,按结构底板水平投影面积的1/2计算建筑面积;不符合的按其结构底板水平投影面积计算全面积。

3.3.3符合《襄阳市容积率计算规则》的飘窗不计算建筑面积;不符合的按其结构底板水平投影面积计算全面积。

3.3.4符合《襄阳市容积率计算规则》的设备平台不计算建筑面积;不符合的按其结构底板水平投影面积计算全面积。

3.3.5突出建筑外墙面的结构板等建筑部件(不含室外空调机搁板),宽度(取外墙附属物结构外边线至外墙结构外边线最大垂直距离)不超过0.6米的可不计算建筑面积。

3.3.6装配式建筑外墙的建筑面积计算相关要求按《襄阳市人民政府办公室关于进一步加快发展装配式建筑的通知》等相关规定执行。

3.3.7符合《襄阳市容积率计算规则》的花池不计算建筑面积;不符合的,按结构底板水平投影面积计算建筑面积;ǔ夭患扑惴课莶婊。

3.3.8符合《襄阳市容积率计算规则》的共享平台不计算房屋产权面积;不符合的按湖北省地方标准《房产测绘技术规程》(DB42/T 1049-2015)执行。

3.3.9符合《襄阳市容积率计算规则》的跃层住宅室内通高部分按水平投影面积的1倍计算建筑面积,阳台通高部分按水平投影面积的1/2计算建筑面积;不符合的,按《襄阳市容积率计算规则》有关建筑层高的条款要求计算该空间建筑面积。房屋产权面积计算按湖北省地方标准《房产测绘技术规程》(DB42/T 1049-2015)执行。

3.3.10依据相关规范结合实际操作,建筑物实测边长最后测量结果在扣减合理的粉刷、装饰等厚度后与设计差值在±(0.028+0.0014D,D为边长)以内时(限差在±0.05米以内时取±0.05),可采用原设计边长,否则应采用实测边长。

条文说明

本条文说明主要对《襄阳市建设工程建筑面积计算规定(试行)》第三部分建筑面积计算规定中的相应条款进行解释。

3.1.1建筑空间是有底板有顶盖并有围护结构或围护设施围合的空间,建筑面积是衡量建筑空间所占有地上与地下空间的体量与容量的指标,由于是以水平投影面积来测算,故对不同建筑高度有不同的计算系数。地上与地下应分别计算,以便于后续规划管理中容积率的核算。

3.1.2本条规定了建筑面积中地上与地下区分计算的原则,尤其是地形特殊而形成的既有地上、又有地下的特殊建筑空间的面积计算较复杂,具体要求按《襄阳市容积率计算规则》等相关规定执行。

3.1.3本条列出了通用情形下的建筑面积计算原则,针对特定建筑空间的建筑面积计算,应依据相应条款执行。

3.2.1本条规定了地下室、半地下室和采光井的面积计算规则,外墙不包括采光井、防潮层和;で,以及需计入地上建筑面积的建筑形式。

3.2.2本条对房屋主体空间的建筑面积计算作了规定。

1款主体结构内的建筑空间不论何种形式,均按其外围水平投影面积计算全面积。因勒脚是为;で教寮雍竦牟糠植荒艽硗馇浇峁姑,故水平投影面积的计算应是勒脚以上墙体。单层建筑物按不同的高度确定其面积的计算。在实际建筑面积测算中,结构层高取相邻楼层楼()板结构面之间的垂直距离。

2款为引导合理设计和规范相应功能使用,对房屋内的管道层、结构转换层和设备层等规定按结构高度计算建筑面积。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在1.3米及以上至2.2米以下的,应计算1/2建筑面积。房屋产权面积测绘时按湖北省地方标准《房产测绘技术规程》(DB42/T 1049-2015)执行。容积率计算依照《襄阳市容积率计算规则》等相关规定执行。

3款明确了超高层建筑中的避难空间及其通道等作为消防疏散的公共空间建筑面积计算规则,除楼梯间、电梯井等核心筒外不计算容积率,避难层计入容积率的建筑面积整栋分摊。

4款对住宅、体育、文化、教育和医疗建筑等公建底层架空层,是为公众服务的公共开放空间,其建筑面积不计入容积率。为确保架空层的公共空间性质,本条对架空层提出了相应的设计要求(详见《襄阳市容积率计算规则》)。凡不符合条件要求的底层架空层均需计算建筑面积并计入容积率。房屋产权面积测绘时,对符合规定和不符合规定的区分计算。

5款建筑物内的局部楼层见图3-1。

3-1 建筑物内的局部楼层

1围护设施;2围护结构;3局部楼层

6款为适应消防要求,设计阶段地下室通风排气竖井经;岜涓恢,本条款规定设置在架空层内单独为地下室服务的不超过一层顶板的通风排气竖井和架空层一并计算建筑面积。

7款建筑坡屋顶内的空间,应按其净高确定建筑面积,其他情形的建筑面积计算依据《襄阳市容积率计算规则》执行,其房屋产权面积与计入容积率的建筑面积保持一致。    

3-2 建筑坡屋顶内的空间

8款场馆看台下的建筑空间因其上部结构多为斜板,所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算范围和对应规则。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台,因其看台上部设有顶盖且可供人使用,所以按看台板的结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台中所称的场馆为专业术语,指各种类建筑,如:体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。

9款本条款主要规定了图书馆中的立体书库、仓储中心的立体仓库等建筑的建筑面积计算规则。起局部分隔、存储等作用的书架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层,故该部分分层不计算建筑面积。

3.2.3本条对围护结构倾斜的空间和封闭空间的建筑面积计算做出规定。

1款对于向内、向外倾斜的情况均适用。在划分高度上,本条使用的是结构净高,与其他正常平楼层按层高划分不同,但与斜屋面的划分原则一致。由于目前很多建筑设计追求新、奇、特,造型越来越复杂,很多时候根本无法明确区分什么是围护结构、什么是屋顶,因此对于斜围护结构与斜屋顶采用相同的计算规则,即只要外立面倾斜,就按结构净高划段,分别计算建筑面积。斜围护结构见图3-3。

3-3斜围护结构

1-计算1/2建筑面积部位;2-不计算建筑面积部位

2款封闭的建筑空间依据本条计算建筑面积,封闭的坡屋顶空间按3.2.2条第7款计算面积。

3.2.4为适应建筑结构多样性,本条增加了结构板、结构联系梁的面积计算规定。

3.2.5本条对不同建筑形式的走廊、檐廊、连廊、挑廊和架空通廊的建筑面积计算做了规定。

1款走廊、檐廊、连廊和挑廊不再区分有柱或无柱,均按其围护设施(或柱)外围水平投影面积计算1/2建筑面积。

3-4走廊、檐廊、挑廊

对于一层无柱、无围护结构或设施的檐廊不计算建筑面积。

3-5 檐廊

1-檐廊;2-室内;3-不计算建筑面积部位;4-计算1/2 建筑面积部位

 2款对架空走廊进行了区分计算面积。  

 有围护设施的架空走廊、有围护结构的架空走廊见下图。  

3-6有围护设施的架空走廊

1-栏杆;2-架空走廊

3-7有围护结构的架空走廊

1-架空走廊

 4款为提升小区居住品质,本条款对室外风雨连廊做了单独规定,符合《襄阳市容积率计算规则》的,计算建筑面积,不计入容积率;不符合的依照廊状结构计算建筑面积并计入容积率。无论是否计入容积率均不计算房屋产权面积。

3.2.6本条对门斗、门廊和雨篷的建筑面积计算作了规定。无柱雨篷不计算建筑面积。

3-8无柱雨篷

3.2.7本条对建筑物形态的地上立体车库和构筑物形态的地上立体机械式停车设备作了规定。

3.2.8本条对棚状结构的建筑物建筑面积计算作了规定,不区分单、双排柱,在车棚、货棚、站台、加油站和收费站内设有围护结构的管理室、休息室等,另按相关条款计算面积。

3-9棚结构建筑

3.2.9本条对楼梯、台阶和前室的建筑面积计算作了规定。

1款对室内楼梯中空部分面积扣除作了规定。

3-10楼梯中空(单位:mm)

3款考虑到复式建筑的室内楼梯、跃层建筑的室内楼梯作为复式上层唯一通道,无论竣工时是否配建均应计算建筑面积。

9款对为满足消防要求而设置的不封闭的楼梯前室作了规定。

3.2.10幕墙以其在建筑中所起的作用和功能来区分。直接作为外墙起围护作用的幕墙,按其外边线计算建筑面积;设置在建筑墙体外起装饰作用的幕墙,按底板边沿计算建筑面积。

3.2.11鼓励绿色节能建筑的保障实施,便于建筑设计与产权登记计算的便利性,统一计算口径,明确将外墙外保温层、墙面抹灰和装饰面等均不计算建筑面积。

3.2.13本条对屋面上建筑空间的建筑面积计算作了规定。

3款电梯井缓冲层不单独计算建筑面积。

3-11楼顶电梯缓冲层

3.2.16本条对不计算建筑面积的空间作了规定。

1款骑楼、过街楼以及建筑物通道等作为公共开放通行的部分,与市政人行道路、步行街等相连通的,不计建筑面积。骑楼应符合《襄阳市容积率计算规则》的要求。

9款明确了通风井、排气井不计算建筑面积的情形。

3-12通风井、排气井

3.3.1本条对特殊层高空间的建筑面积计算作了规定。

为使建筑面积真实体现建筑对城市空间的占用程度,国内不少城市均对层高超过一定高度的建筑空间进行加倍计算建筑面积,本条借鉴其他城市的实施情况,对不同使用功能的建筑中有特殊结构层高的建筑空间的面积计算做了规定。对于使用功能或设备安装等有特殊要求的超高层高的建筑空间,仍按一层的水平投影面积计算面积。对于特殊层高空间的建筑面积计算,由于没有结构板,房屋产权面积计算仍按原标准执行。

3.3.2本条对阳台的建筑面积计算作了规定。

1款为引导合理设计,同时使计容建筑面积与房屋产权面积相衔接,对住宅套内阳台无论其封闭还是开敞,均按围护结构或围护设施的外围水平投影面积的1/2计算面积。同时为防止套内阳台设置失控,对住宅套内按1/2计算建筑面积的阳台做了比例、尺寸和面积限制。

2款对露台有上盖的情形作了规定。

3款依据《市房管局、市规划局、市国土局关于统一房屋阳台建筑面积计算技术标准实施意见的通知》(襄房字〔2016155号文),入户花园类比阳台计算。

3.3.3本条对飘窗的面积计算作了规定,具体要求见《襄阳市容积率计算规则》。

3.3.4本条对设备平台的面积计算作了规定,具体要求见《襄阳市容积率计算规则》。

3.3.7为防止花池移作他用,产生面积计算风险。针对花池一般用于种植小型花卉的特点,对不计面积的花池提出设计要求,并规定不符合设计要求的花池须计算建筑面积。具体要求见《襄阳市容积率计算规则》。

3.3.8本条对共享平台的面积计算作了规定,具体要求见《襄阳市容积率计算规则》。

3.3.9本条对跃层住宅通高部分的面积计算作了规定,具体要求见《襄阳市容积率计算规则》。

日期:2020/12/1
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